Если вы слышали о флиппинге, тогда, наверняка, в курсе, что это отличный способ быстрого заработка на недвижимости. Почему быстрого? Да потому что вам не нужно приобретать полуразваленное помещение, вкладывать в него массу времени и средств, а затем подыскивать месяцами подходящего клиента на данную квартиру или дом. Все, что нужно сделать, — просто выгодно перепродать то, что только что приобрел.
За границей флиппинг практикуют уже давно. Под этим понятием в западных странах подразумевается поиск и покупка недвижимости, которая была недооценена по каким-либо причинам, приведение ее в порядок и перепродажа по более высокой цене. В таком случае оборот денег происходит максимально быстро.
Конечно, флиппинг несколько отличается от привычного способа заработка на недвижимости. В традиционной схеме деньги инвестируются в новостройку, которая находится еще на стадии «котлована», затем нужно ждать около двух-трех лет, пока строительство завершится, и лишь потом приступать к продаже. Такая трата времени является непозволительной роскошью и выглядит полным провалом для спекулянта-флиппера.
Если вы решите заняться флиппингом, то должны знать, что идеальное состояние рынка недвижимости для вас – неравновесное и неопределенное. После восстановления этого сектора в 2011-2012 годах и стабилизации его в 2013 году, пришел час турбулентного периода, когда заниматься прогнозированием цен на ближайшее время ни кто не берется. Дело в том, что в такой нестабильной ситуации проще встретить недооцененную недвижимость либо же хороший перспективный проект, который также может оказаться достаточно прибыльным при перепродаже.
Основываясь на законах…
Основная цель флиппера – найти объект по заниженной цене, в этом же и заключается основная сложность работы. Причина кроется в том, что владельцы квартир, комнат и домов склонны скорее завышать стоимость, чем недооценивать — это вам скажет любой риэлтор, который занимается недвижимостью более-менее длительное время. Адекватный продавец навряд ли продаст недвижимость по цене, которая будет ниже рыночной.
Флиппер (в понимании людей западных стран) — это человек, который занимается деятельностью, не идущий в разрез с юридическими и моральными нормами. Кроме того, флипперов там поддерживают банки, выдают им при необходимости кратковременные займы на выгодных условиях. Поэтому не стоит таких предпринимателей отождествлять с «черными риэлторами», для которых не чуждо приобрести обманным путем жилье у социально незащищенных и маргинальных владельцев (например, у одиноких пенсионеров, наркоманов, алкоголиков, людей с нездоровой психикой). Флипперы же, наоборот, стараются вообще не иметь дело с такими людьми, ведь их непредсказуемость может пагубно сказаться на успехе всего дела. Судебные тяжбы с родственниками и органами опеки совсем не входят в планы человека, который занимается законным бизнесом.
Окружение флиппера – важная составляющая успеха
Основной бизнес-интерес флиппера заключается в жилье, которое находится в хорошем районе города и имеет неудовлетворительное состояние, а также в недвижимости, выставленной на срочную продажу хозяевами по причине тяжелого материального положения.
Конечно, есть и такие схемы флиппинга, при которых в приобретенном помещении изменяется планировка, делается хороший ремонт, и из большой старой коммуналки официально появляются 2 новые квартиры, которые потом и продаются. Как вариант, можно перевести жилище из жилого в нежилой фонд, а затем реализовать его. Именно в таких случаях флипперу не обойтись без помощи команды, которая обеспечит профессиональный подход к выполнению каждого из этапов работы над проектом.
Без команды флиппер сможет обойтись только в том случае, когда он занимается покупкой и быстрой реализацией недвижимости, которая выставлена на продажу в срочном порядке. В таком случае можно добиться скидки в 20-30%, однако подобные сделки считаются весьма рискованным делом. Да и срочным выкупом часто занимаются конкуренты (агентства недвижимости, риэлторы), что может стать причиной жесткой борьбы за тот или иной объект. В условиях такого прессинга есть риск принять решение о покупке жилья с недостаточно проверенной историей, что в результате может привести к судебным тяжбам и оспариванию сделки.
Работа в непростых условиях
Схема работы флиппера проста: он находит объект, приобретает его в свою собственность, затем продает. Из-за таких особенностей работы, для старта у специалиста должна быть некоторая крупная сумма свободных денег для покупки недвижимости. Успех дела будет также зависеть от хороших знаний рынка недвижимости в городе. Именно поэтому флипперами обычно становятся бывшие агенты по недвижимости, которые отдали этому делу несколько лет и свободно ориентируются во всех подводных камнях этой сферы. У таких специалистов, как правило, уже наработана база ценных связей, достаточный опыт в заключении подобных сделок и скоплен стартовый капитал.
Существенно снижает прибыль флиппера необходимость уплаты налогов, ведь по законам РФ он обязан внести в государственную казну НДФЛ в размере 13% на разницу между суммой покупки и суммой продажи недвижимости, которая находится в собственности менее 3 лет.
Из всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: флиппинг — довольно неплохой вид заработка на рынке недвижимости и при грамотном подходе он может приносить хороший доход. Успех дела зависит от удачи и профессионального подхода флиппера. Его ошибки могут стоить довольно дорого, а избежать их порой очень сложно, ведь нередко приходится работать с непростыми объектами, да еще и в условиях жесткого временного прессинга.
